26 Nisan 2010

Gayrimenkul satış vaadi

Gayrimenkul satış vaadi
26.04.2010 | Bumin Doğrusöz

 Kişilerin devamlı suretle gayrimenkul alıp satmaları veya inşaat işiyle uğraşmalarının, bir başka deyişle devamlı iştigal konusu haline getirmenin dışında bir gayrimenkulü alıp ve daha sonra satmaları halinde elde ettikleri kazanç, gelir vergisine tabidir. Bu kazanç, Gelir Vergisi Kanunu'nda değer artış kazancı olarak kavranmaktadır.
Ancak burada vergiye tabi kazanç, bağış veya miras yolu gibi bedelsiz olarak elde edilen gayrimenkullerle, elde edilmesi ile elden çıkarılması tarihleri arasında beş yıldan fazla bir süre geçmiş gayrimenkullerin kazançları ile sınırlandırılmış, bu gibi hallerde gayrimenkullerin elden çıkarma kazançları gelir vergisinin konusu dışında kabul edilmiştir.
Buradaki beş yıllık süre, kanunun spekülatif, kazanç elde etme maksadı ile tasarrufları değerlendirme maksadını ayırma amacı ile oluşturulmuş bir ölçüttür. Buradaki süre ölçütü çeşitli açılardan eleştirilebilir veya farklı önerilere konu edilebilirse de bir ölçütün ihdası kanunun amacı ile uyumlu ve gereklidir. Aksi halde kazanç vergilemesi, tasarruflara yönelmiş olur.
Kanunun anılan maddesinde kazancın elde edilme şekli olarak kabul edilen elden çıkarma, satış kavramından daha geniş anlamlıdır. Elden çıkarma kavramı, mülkiyetin satışı dışında diğer el değiştirme şekillerini de kapsayıcı bir anlamı içermektedir. Bu nedenle bir gayrimenkulün iktisabından itibaren dört yıllık süre içinde kamulaştırılması veya bir sermaye şirketine ayni sermaye olarak konulması suretiyle elde edilen kazançlar da maddenin kapsamı içerisinde yer almaktadır.
Ancak bu düzenlemeler, beş yıllık süre dolmadan gayrimenkullerini satmak, satış kazançlarını vergi dışında tutmak isteyenleri, doğal olarak çeşitli arayışlar içerisine itmektedir. Uygulamada bulunan veya kullanılan yollardan birisi de gayrimenkulü satış vaadi sözleşmesi ile devretmek şeklindedir. Bu sözleşme ile gayrimenkul sahibi, örneğin dairesini noterden satış vaadi sözleşmesi ile alıcıya devretmekte, bedelini peşin almakta ve dairenin kullanımını alıcıya bırakmaktadır. Nihayet beş yıl dolduktan sonra da satıcı, sözleşme ile doğan mülkiyeti nakil vaadini yerine getirmekte ve mülkiyeti nakletmektedir.
Ancak bu şekildeki bir davranışın, alıcı açısından çeşitli hukuki riskleri de bulunmakta, alıcı bu risklere katlanmaktadır. Örneğin, satıcının vefat etmesi halinde mirasçılarının bu sözleşmeyi tanımaması, satıcının vaadinden cayması, satıcının bu arada gayrimenkulü bir başkasına satması bu risklerin en önemlileridir. Kaldı ki satış vaadi sözleşmesi satış vaat edilen alıcıya sadece, -satış akdinde olduğu gibi Tapu Sicilinde değil de noterde yapılması sebebiyle veya genellikle tapu kayıtlarına işlenmemiş olması sebebiyle- herkese karşı ileri sürülemeyen bir alacak hakkı bahşeder. Alacak hakları ise bir kişisel haktır ve bir ayni hak olan mülkiyet hakkı gibi herkese karşı ileri sürülemez.
Satış vaadi sözleşmesinin ileride satıcı tarafından ifa edilmemesi halinde, satıcının hâlâ malik olması halinde mülkiyetin nakline karar verilmesi mahkemeden talep edilebilir. Eğer satıcı bu arada gayrimenkulü bir başkasına devretmişse, satış vaat edilen kişi vaat edene karşı ancak bedelin iadesi ve tazminat davası açabilir.
Gayrimenkulün satış vaadi sözleşmesi ile bedel alınmak suretiyle de olsa alıcıya bırakılması ve satışın beş yıllık süre geçtikten sonra yapılması halinde, satıcının kazancı, kural olarak verginin konusuna girmez. Zira elden çıkarma, bir başka deyişle mülkiyetin el değiştirmesi hukuken, beş yıllık süreden sonra gerçekleşmiştir. Ancak burada Vergi İdaresi tarafından peçeleme iddiasının ileri sürülmesi pek muhtemeldir. Çünkü bu gibi hallerde, taraflar satış vaadi sözleşmesine, satış akdinin ekonomik sonuçlarını yüklemektedirler.
Ancak burada karşımıza bir başka sorun daha çıkmaktadır. O da alıcı için beş yıllık sürenin ne zaman başlayacağı sorunudur. Kanaatimizce buradaki sürenin de mülkiyetin alıcı tarafından kazanıldığı tarihte işlemeye başlaması gerekir. Bir başka anlatımla sürenin, satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihin değil de satışın tapu sicilinde yapıldığı ve bu suretle mülkiyetin el değiştirdiği tarihten itibaren işlemeye başlaması gerekir.
Sürenin, mülkiyetin tapu sicilinde resmi olarak naklinden önce başlayabileceği haller, medeni kanununun 705. maddesinde sayılmıştır. Bu haller anılan maddeye göre, "miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda gösterilen diğer haller"dir. Gördüğü gibi bu haller, tahdididir.
Ancak Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı, satış vaadi sözleşmesi ile kendisine bırakılan ancak mülkiyetin kendisine daha sonra vaat eden tarafından devredilmemesi dolayısıyla mahkeme kararı ile mülkiyeti kazanan ve söze konu daireyi mahkeme kararı ile mülkiyetin kazanılmasından bu yana beş (özelge tarihindeki mevzuata göre dört) yıl geçmeden satan bir kişiye, bu konuda çok farklı bir özelge vermiştir. 14.10.2005 tarih ve 11995 sayılı özelgede, "Müvekkilinize taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile teslim edilerek dört yıldan uzun bir süredir kullanımında bulunduğu, ancak mahkeme kararı ile taşınmazın müvekkiliniz adına tesciline karar verildiği tarihten bu yana ise dört yıldan daha az bir sürenin geçmiş olduğu anlaşıldığından, müvekkiliniz tarafından iktisap tarihi olarak taşınmazın tapuya tescil tarihinin değil, taşınmazın tasarruf hakkının tapuya tescil edilmeden önce müvekkilinize bırakıldığı tarihin dikkate alınması gerekmekte olup, bu durumda gayrimenkul iktisap tarihinden itibaren dört yıllık süre geçtikten sonra satılmış olacağından, bu satıştan elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir" denilmektedir.
Gayrimenkullerin satış vaadi sözleşmesine konu edilmesi, vergi hukukunda pek çok duraksamaya yol açan bir konudur. Bu nedenle bu tür sözleşmeleri yaparken dikkatli davranmak gerekmektedir

Bu yazı 4,968 defa okundu.