23 Ocak 2012

EMLAK ÜZERİNDEKİ VERGİLER VE YÜKÜMLÜLÜKLER

METİN BAŞER

MALİYE BAKANLIĞI

 E.VERGİ MÜFETTİŞİ

 

 

EMLAK ÜZERİNDEKİ VERGİLER VE YÜKÜMLÜLÜKLER

 

 

Dünyanın oluşumun dan itibaren insan oğlu barınma ihtiyacı  duymuştur. Modern toplumlarda planlı şehirciliğin en önemli öğesi hiç kuşkusuz “Binadır” Türk Vergi sisteminde “EMLAK” Çeşitli kanunlarda yer almış, her kanun  belirlenen  vergi oranlarınca vergilendirilerek ilgili  bütçelere gelir olmuştur.

 

Taşınmazlar üzerinden alınan vergiler ve yurttaşlarımızın yükümlülükleri her kanun çerçevesinde ayrı ayrı ele alınarak aşağıda açıklanmıştır.

 

A)-EMLAK VERGİSİ:

 

1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunun göre 1970 Yılından itibaren Emlak  Vergileri, önce Maliye Bakanlığına bağlı Emlak Vergi dairelerine, 1986 Yılından itibaren de Belediye Emlak Vergi dairelerine veya Belediye Gelir müdürlüklerine ödenmektedir.

 

Emlak Vergisi, tapu siciline kayıtlı taşınmazlar üzerinden , cinslerine göre alınır. Arsa, Arazi  ve Bina vergileri olarak alınan  vergiler bulunduğu yerin idari konumuna göre vergilendirilir.2012 Yılında uygulanacak Vergi oranları şöyledir.

 

 

EMLAK CİNSİ	Normal Yörelerde	Büyükşehir Belediyesi
Binalarda	Binde 2	Binde 4
Meskenlerde	Binde 1	Binde 2
Arazilerde	Binde 1	Binde 2
Arsalarda	Binde 3	Binde 6

 

Emlak Vergileri Mükelleflerin bildirimi üzerinden alınır. Genel Beyan dönemlerinde veya ara dönemlerde Gayrimenkul sahiplerinin ilgili Belediyelere yaptıkları bildirimler üzerinden (Asgari ölçülerin altında kalmamak şartı ile) yukarıdaki oranlar uygulanmak suretiyle her yıl Mayıs ve Kasım aylarında iki taksit olarak ödenir.

 

01-Ocak -2005 Tarihinden itibaren 5226 sayılı yasa ile 21.7.1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununda yapılan değişiklik ile  mükellef hakkında tahakkuk eden Emlak vergisinin %10'u nispetinde "Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı" tahakkuk ettirilir ve ilgili belediyece emlak vergisi ile birlikte tahsil edilir.

 

Emlak Vergileri her yıl otomatik olarak tahakkuk eder, 213 Sayılı Vergi Usul Kanunun Mükerrer 298. Maddesinde Belirtilen Yeniden değerleme oranının yarısı oranınca artırılır.

 

Ancak, Bakanlar Kurulu 30/11/2011 Tarih ve 28158  sayılı Resmi Gazetede yayımladığı 2011/2628  Kararı ile 2012 Yılı için Yeniden değerleme oranını tamamını artış hesabın kullanılacağını belirtmiştir.

 

 

 2012 Yılında ödenecek Emlak vergisini bir örnek ile açıklayalım.

 

2010 Yılında Ödenen Emlak Vergisi                                                                    100,00 TL  

2011 Yılı Yeniden Değerleme Oranı (% 10.26)                                                     10,26  TL 5.600.000.-TL 

 

2012 Yılında ödenecek Emlak vergisi                                                                  110,26 TL  

Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı  %10                                 11,02 TL

 

2012 YILI İÇİN ÖDENECEK VERGİLER TOPLAMI                                  121,28 TL

 

 

2012 Yılın 'da Gelirleri, yalnızca kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunan;  Emeklilerin, Gazilerin, Şehitlerin dul ve yetimlerinin,
Türkiye sınırları içinde brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek konuta sahip olmaları durumunda bu konutlara ait bina vergisi ödemeyecekler. Hiç geliri olmayan ve tek konutu bulunan  işsiz kişiler

de, 2012'de Emlak Vergisi ödemeyecekler.
 

Hisseli eve sahip olanlar, sıfır oranlı emlak vergisinden hisseleri oranında yararlanır. Sıfır oranlı vergiden yararlanmak için, evde bizzat oturma şartı aranmaz. Belli zamanlarda gidilen yazlık evler sıfır oranlı emlak vergisinden yararlanamaz. İndirimli orandan yararlanan emeklilerin, eşlerinin çalışması, sıfır oranlı emlak vergisinden yararlanmaya engel değildir

 

B)-TAPU HARÇLARI :

 

Gayri menkulün, tapu harcına esas değeri, normal alım-satım değeridir.2012 Yılında satılacak bir gayri menkulün  2011 yılına ilişkin emlak vergisi değerinin, 2012 yılında, en az yüzde 5,13 yani yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılması gerekiyor (Harçlar K. Md. 63, Emlak V.K. Md.29). Yükseltilen değer üzerinden de hem alıcı hem de satıcı binde 16,5’er oranında “Tapu Harcı” öderler. Örneğin 100 bin TL değerindeki ev için alıcı 1.650.-TL , satıcı 1.650.- TL harç öder.

Satış konusu gayrimenkul’ ün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinden, yeni alıcı da sorumludur.(Emlak Vergisi Kanunun  Md.30)

 

Gayrimenkul alım-satımı (hem alıcı-hem de satıcı) için binde 16,5 tapu harcı öderler.

C)-GELİR VERGİSİ :

 

Gayri menkul üzerinden gelir elde eden gerçek kişiler, elde ettikleri gayri menkulün cinsine göre vergilendirilmektedirler.

 

 a)-Konut Kira Gelirleri :

 

Gerçek kişilerin Konutlarından elde ettikleri Gayri safi kira gelirleri  tutarından  2011 gelirleri için  2.800.-TL istisna uygulanır (193 Sayılı GVK.Md.21) Kalan değer üzerinden , mükellefin tercihi gereği %25 oranında götürü gider indirimi yapılır, kalan tutar için Gelir vergisi yıllık beyanname verilmek suretiyle  hesaplanan gelir vergisi ; Mart ve Temmuz aylarında iki taksit olarak ödenir. Kişilerin Ticari, Zirai  ve Serbest Meslek Kazançları var ise yukarıda belirtilen istisna uygulanamaz.

 

Götürü gider usulünü seçmeyip, Gerçek gider yöntemini seçenler, kiraya verdikleri konut için aldıkları kiradan, kendi oturdukları konutun kirasını düşebilirler. Örneğin sahip olduğu konut için Yıllık 5.000 lira kira geliri elde eden bir kişi 6.000  lira konut kirası ödemiş ise elde ettiği kira gelirini beyan etmeyecek.

 

b)-İşyeri Kira Gelirleri :

 

Gerçek kişilerin işyerlerinden elde ettikleri Kira gelirinin  yıllık Gayri safi (Brüt) tutarı   2011 Yılı için 23.000 .-TL aşması halinde gelirin tamamı %25  Götürü gider düşüldükten sonra ; Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilip,  hesaplanan vergilerden tevkif suretiyle kesilen vergiler mahsup edilir , kalan vergi  yukarıda belirtilen sürelerde ödenir.

 

Gelir Vergisi Kanunun 94 Maddesine göre işyerlerini kiralayan kiracılar, kira ödemeleri üzerinde % 20 oranında vergi kesintisi (Gelir vergisi stopajı) yapıp ödemek zorundadırlar. Gayri menkul sahipleri kiracıların vergi kesintisi yapmamalarından veya vergiyi ödemelerinden dolayı sorumlulukları söz konusu değildir. Sorumlu kiracıdır.

 

c- Hem Konut Kira Geliri hem de İşyeri  Geliri Olanlar:

2011 yılı konut kira geliri, 2.800.- TL yi aştığında, beyanı gerekiyor. Konut kirasının yanı sıra işyeri kira geliri de elde edenlerin;

1) Konut kira gelirinden istisna düşülecek,

2) İstisna sonrası tutar ile işyeri kira geliri toplanacak,

3) Bu tutar 23.000 TL’i  aşıyorsa, kira gelirinin tamamı beyan edilecek. Aşmıyorsa, yalnızca 2.800 .-TL’i aşan, konut kira geliri beyan edilecek.

 

Örnek:

 

Konut Kira Geliri (Gayri safi)                                              6.000 .-TL

İstisna (GVK md.21)                                                            2.800 .-TL

Kalan                                                                                     3.200 .-TL

 

İşyeri Kira Geliri (Gayri safi)                                               20.000.-TL

Beyan edilecek Tutar (3.200 .-TL + 20.000.-TL)                 23.300.-TL

 

 Gayri menkullerden  elde edilen gelir tutarı 23.000 TL ‘yi  aştığı için beyanname verilecek Beyanname üzerinden  %25 Götürü gider düşülüp, Hesaplanan vergiden, İşyeri kirasından kesilen  %20 Vergi mahsup edilecek  kalan tutar ödenecek veya vergi iadesi  alınacak

 

Gerçek kişilere ait gayri menkullerin, iktisap (sahip olunma) tarihinden itibaren dört yıl içinde elden çıkartılmasından doğan kazanç ‘‘Değer Artışı Kazancı’’ olarak Gelir Vergisi'ne tabi tutulacak (GVK Mükerrer Md. 80/6).Beş yıllık süre geçtik ten sonra satılırsa , ne  kazanç sağlanırsa sağlansın vergi ödenmeyecek.

 Miras yoluyla edinilen gayri menkullerin satışında, süre ve satış bedeli yönünden herhangi bir sınırlama yok. Miras kalan gayrimenkul ne zaman ve kaç liraya satılırsa satılsın, gelir vergisine tabi değil (GVK Mük. Md. 80/6)

Bu yazı 18,555 defa okundu.