2013 Yılı Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi
Ve Konut İstinası Uygulaması
Metin
BAŞER
E.Vergi Müfettişi
KİRA GELİRİ NEDİR ?
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak ifade edilmektedir ve belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır. Gayrimenkul sermaye iradının mükellefi, kira gelirine konu mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesi durumunda kiracılarıdır.
KİRA GELİRİNİN ELDE EDİLMESİ
Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.
Örneğin;
2010, 20011,2012 ve 2013 yılları kira
gelirleri topluca 2013 yılında tahsil edilirse, 2013 yılının geliri olarak
dikkate alınacaktır.
Örneğin; 2013, 2014 ve 2015
yılları kira gelirleri topluca 2013 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira
bedeli ilgili yılda beyan edilecektir. Döviz cinsinden kiraya verme
işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru
esas alınarak gayri safi hasılat belirlenir.
KİRA GELİRLERİNİN TAHSİLAT VE
ÖDEMELERİNİN BELGELENDİRİLMESİ
Banka, benzeri finans kurumları
veya posta idareleri aracı kılınmak suretiyle, para yatırma veya havale, çek
veya kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve
ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinde, bu
belgeler tevsik edici belge kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri
üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da aynı kapsamdadır. Söz konusu
zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza, Vergi Usul Kanununun mükerrer 355
inci maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük
cezası miktarından az olmamak
üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5idir.
KONUT KİRA GELİRLERİNDE
İSTİSNA UYGULAMASI (Bu yıl ilk defa
uygulanacak )
193
Sayılı Gelir Vergisi kanunu 21.
maddesinin 1. fıkrasına göre ; Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık
olarak tespit edilen istisna tutarının (2013
yılı için istisna tutarı 3.200 TL) altında kira geliri elde etmeleri halinde
vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek
bulunmamaktadır. İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi
halinde ise yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının
düşülmesi gerekmektedir.
Diğer taraftan GVK. 21 /2. fıkrasına göre; Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık
beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin (2013 için 3.200 TL nin üstünde )
üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı
gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği
ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve
iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103
üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan
tutarı aşanlar (2013 için 94.000.-TL) bu
istisnadan faydalanamazlar.
İstisna uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden
elde edilen gelirler için söz konusudur. Örneğin, konut ve işyeri kira
gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi
halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır.
İşyeri kira gelirine istisna uygulanmaz.
Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki
kazancını beyan etmek zorunda olanlar, istisnadan yararlanamazlar.
Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde
etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.
KİRA
GELİRİNİN TESPİTİNDE İNDİRİLECEK GİDERLER
Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde
edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.
·
Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)
·
Gerçek Gider Yöntemi
Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi,
taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider,
diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.
Götürü
gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine
dönemezler.
Götürü
gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 25i oranındaki götürü
gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Hakları kiraya
verenler, götürü gider yöntemini uygulayamazlar. (Örnek olarak, işyeri kira
geliri ile birlikte hak kira geliri de elde eden mükellefler, verecekleri gelir
vergisi
beyannamelerinde
hak kira geliri yer aldığından dolayı gerçek gider yöntemini seçmek
zorundadırlar.)
Gerçek gider yönteminin seçilmesi
durumunda, brüt kira geliri tutarından aşağıdaki giderlerin gerçek tutarları
indirilebilir.
Kiraya veren tarafından kiraya
verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
Kiraya verilen malların idaresi
için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
Kiraya verilen mal ve haklara
ait sigorta giderleri,
Kiraya verilen mal ve haklar
dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
Konut
olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından(İş yeri kira
gelirleri hariç)
itibaren
5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5i (İktisap bedelinin % 5i tutarındaki bu
indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen
kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2008 yılından önce iktisap edilen
konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.)
Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç
ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara
katılma payları,
Kiraya veren tarafından kiraya
verilen gayrimenkul için yapılan onarım
giderleri ile bakım ve idame
giderleri,
Kira ile tuttukları mal ve
hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
Sahibi bulundukları konutları
kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli,
(İndirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.)
Türkiyede yerleşik olmayan
mükelleflerin (Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir
süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dahil), yabancı ülkelerde
ödedikleri kira bedelleri Türkiyede elde edilen kira gelirinden gider olarak
indirim konusu yapılamaz.
Kiraya verilen mal ve haklarla
ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve
tazminatlar.
İSTİSNA VE BEYAN SINIRI
2013 yılında konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde
edilen gelirlerin 3.200 TL'si gelir vergisinden istisnadır. Buna göre örneğin,
2013 yılı içerisinde 3.000 TL konut kira geliri elde eden bir kişi bu gelirini
beyan etmeyecektir.
Birden fazla konuttan kira geliri elde
edenlerde, 3.200 TLlik istisna kira
gelirleri toplamına bir defa uygulanacak. Diğer taraftan Kiraya verilen ev iki kişiye (örneğin kadına -kocaya) aitse,
her ikisi de 3.200 TLlik istisnadan ayrı ayrı yararlanacak.
2013 yılında işyerinden elde edilen kira geliri için ise 26.000
TL'lik bir beyan sınırı söz konusudur. Örneğin bir kişi kiraya verdiği
işyerinden 2013 yılında 25.000 TL brüt gelir elde ettiyse ve bu gelir üzerinden
ödemeyi yapan kiracı tarafından tevkifat (vergi kesintisi) yapıldıysa, bu gelir
de beyan edilmeyecektir.
Hem
İşyeri hem konut kirası olması hali, 2013
yılında; konut kirasının, istisna tutarını (3.200 TLyi) aşan kısmı ile işyeri
kirasının brüt tutarı, 26 bin lirayı aşıyorsa hem konut hem de işyeri kiraları
beyan edilecek. Toplam kira, 26 bin lirayı aşmıyorsa, sadece konut kira gelirleri
beyan edilecek.
KİRAYA İLİŞKİN TAHSİLAT VE ÖDEMELERİN BELGELENDİRİLMESİ
Kira geliri elde edenler ile
kiracıların;
- Konutlarda her bir konut için
500 TL ve üzerinde kira geliri elde edilmesi halinde,
- İşyerlerinde ise, miktar
sınırlaması olmaksızın kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri
finans kurumları veya posta idareleri tarafından düzenlenen belgelerle tevsik
etmesi zorunluluğu bulunmaktadır. Banka, benzeri finans kurumları veya posta
idareleri aracı kılınmak suretiyle, para yatırma veya havale, çek veya kredi
kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler
karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinde, bu belgeler
tevsik edici belge kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden
yapılan ödeme ve tahsilatlar da aynı kapsamdadır. Söz konusu zorunluluklara
uymayanlara kesilecek ceza, Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinin o
yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere her bir
işlem için bu işleme konu tutarın % 5idir.
KİRA GELİRLERİ İÇİN ÖRNEK UYGULAMALAR
ÖRNEK -1-
Ahmet Bey, 2012 yılında alıp
kiraya verdiğini konut için 2012 yılına
ilişkin beyannamede gerçek gider yöntemini tercih etmiştir. Ücretli olarak çalışan
Ahmet bey , 2013 yılında 60.000 TL'lik ücret gelirinin yanında söz konusu
konuttan 12 aylık 24.000 TL kira
almıştır. Ahmet Beyin 2013 yılında
indirimi kabul edilebilir türden gerçek giderleri toplamı 10.000 TL'dir.
Açıklama :
Ahmet Bey 'in 2013 yılında elde ettiği konut kira geliri
3.200 TL'lik istisna tutarından fazla olduğundan bu gelirin beyan edilmesi
gerekmektedir.
Beyana tabi olsun olmasın 2013 yılında elde edilen gelirler
toplamı olan (60.000 + 24.000 =) 84.000 TL, 2013 yılı için geçerli 94.000
TL'lik sınırı aşmadığından, kira gelirinin beyanı sırasında 3.200 TL'lik
istisnadan yararlanılabilecektir.
Ahmet Bey ,2012 yılına ilişkin kira gelirini beyan ederken
gerçek gider yöntemini seçmiş olduğundan, bu yıl gider yönteminin seçimi
konusunda tamamen serbesttir. Gerçek veya götürü gider yöntemlerinden kendisi
için avantajlı olan yönteme göre beyannamesini hazırlayabilir.
Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, sadece istisna
dışındaki gayrisafi hasılata isabet eden giderleri düşebilecektir.
Mükellefin gerçek veya götürü gider usulünü seçmiş olması
halinde vergi matrahları ile ödenecek gelir vergisi tutarları aşağıdaki şekilde
hesaplanacaktır:
Gerçek gider usulü seçildiğinde matrah hesabı
|
24.000-3.200 |
|
|
İndirilebilecek gerçek gider= |
-------------------- x |
10.000 = |
8.666,66 TL |
|
24.000 |
|
|
Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat) |
24.000,00 |
İstisna tutar (-) |
3.200,00 |
Kalan (24.000 - 3.200) |
20.800,00 |
İndirilebilecek gerçek giderler (-) |
8.666,66 |
Gelir vergisi matrahı (1.600 - 7.736,84) |
12.133,34 |
Hesaplanan Gelir
Vergisi |
1.891,67 |
Götürü gider usulü seçildiğinde matrah hesabı
Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat) |
24.000,00 |
İstisna tutar (-) |
3.200,00 |
Kalan (24.000 - 3.200) |
20.800,00 |
İndirilebilecek götürü gider (24.000 x % 25) (-) |
6.000,00 |
Gelir vergisi matrahı (20.800 - 6.000) |
18.000,00 |
Hesaplanan Gelir
Vergisi |
3.065,00 |
Ahmet Bey bu durumda
kendisi için avantajlı olan GERÇEK GİDER yöntemine göre hesaplanan matrahı olan 12.133,34
TL nı beyan edecektir
ÖRNEK -2-
Bay (A) 2013 yılında tek işverenden stopaj yoluyla
vergilendirilmiş brüt 90.000 TL ücret geliri ve konut olarak kiraya verdiği
gayrimenkulden 8.000 TL kira geliri elde etmiştir. Bu kişinin başka bir geliri
yoktur .Götürü gideri seçmiştir.
Açıklama:
2013 yılında tek
işverenden elde edilen ve stopaj yoluyla vergilendirilmiş ücretinin , tutarı ne
olursa olsun yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmez.
Konut kira geliri
2013 yılı için belirlenen 3.200 TL'lik istisna tutarından fazla olduğundan, bu
gelirin beyan edilmesi gerekmektedir.
2013 yılında elde
edilen toplam (90.000 + 8.000 =) 98 .000 TL'lik gelir, 2013 yılı için geçerli
olan 94.000 TL'lik sınırı aştığından, konut kira gelirinin beyanında 3.200
TL'lik istisnadan yararlanılamayacaktır.
Kira gelirinin beyanı
ve matrah hesabı
Konut Kira
Geliri |
8.000 |
İstisna tutar
(-) |
--- |
Kalan tutar |
8.000 |
Götürü gider
(8.000 x % 25) (-) |
2.000 |
Gelir vergisi
matrahı (7.200 - 1.800) |
6.000 |
Hesaplanan Gelir
Vergisi |
900 |
ÖRNEK -3-
Ali Bey,in 2013 yılında elde
ettiği kira gelirleri, aşağıdaki gibidir. İş yeri kira gelirinden GV stopajı
yapılmıştır. Götürü gider yöntemi seçilmiştir.
Gelir türü |
Brüt kira (TL) |
Stopaj (TL) %20 |
Net kira (TL) |
Konut kira geliri |
13.200 |
--- |
13.200 |
İşyeri kira geliri |
20.000 |
4.000 |
16.000 |
Toplam |
33.200 |
4.000 |
29.200 |
Açıklama:
Konut olarak kiraya verilen
gayrimenkulden Bay (G)'nin 2013 yılında elde ettiği kira geliri, 3.200 TL'lik
istisna tutarından fazla olduğundan beyan edilmesi gerekmektedir.
2013 yılında elde edilen gelirler
toplamı olan 33.200 TL, 2013 yılı için geçerli olan 94.000 TL'lik sınırı
aşmadığından, kira gelirinin beyanı sırasında 3.200 TL'lik istisnadan
yararlanılabilecektir.
İşyerinden elde edilen stopaj yoluyla vergilendirilmiş (brüt) kira tutarı, 2013
yılı için 26.000 TL olarak belirlenmiş olan beyan sınırının altında
kalmaktadır. Ancak işyeri kira gelirinin beyannameye dahil edilip
edilmeyeceğinin tespiti sırasında, stopaj yolu ile vergilendirilmiş olan işyeri
kira geliri (brüt) ile istisna sonrası kalan konut kira gelirinin toplamının
dikkate alınması gerekmektedir. Buna göre (10.000 + 20.000 =) 30.000 TL, 2013
yılı için belirlenen 26.000 TL'lik beyan sınırını aştığından, konut kira geliri
dolayısıyla verilen beyannameye, işyeri kira geliri de dahil edilecektir.
Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı
Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat) |
13.200 |
İstisna tutar
(Konut için) (-) |
3.200 |
İstisna sonrası kalan konut kira geliri (13.200 -
3.200) |
10.000 |
Brüt işyeri kira geliri |
20.000 |
Toplam GMSİ (10.000 + 20.000) |
30.000 |
Götürü gider (30.000 x % 25) (-) |
7.500 |
Gelir vergisi matrahı (30.000 - 7.500) |
22.500 |
Hesaplanan gelir vergisi |
3.965 |
Yıl içerisinde kesinti yolu ile ödenen vergiler
(tevkifat) (-) |
4.000 |
İade alınacak gelir vergisi (4.000 - 3.965) |
35 |
BEYANNAMENİN VERİLME ZAMANI VE ÖDEME
Mükelleflerin,
1 Ocak 2013 31 Aralık 2013 dönemine ait beyana tabi
gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 2014
yılının MART ayının 1inci gününden 25 inci günü akşamına kadar beyannamelerini vermeleri gerekmektedir. Beyanname verme
süresinin son gününün resmi tatil gününe rastlaması halinde, tatilden sonraki
ilk iş gününün tatil saatine kadar beyanname
verilebilir.
Beyanname;
normal (adi) posta ile veya özel dağıtım şirketleri aracılığıyla gönderilirse,
vergi dairesine ulaştığı tarihte, taahhütlü posta ile gönderilmiş ise zarfın
üzerindeki postaya veriliş tarihinde verilmiş sayılır.
Beyanname,
mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilecektir. Mükellefler normal olarak
ikametgâhlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlıdırlar. Beyana
tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükellefler, istemeleri halinde vergi dairesinden
alacakları kullanıcı kodu, parola ve şifreyi
kullanmak suretiyle yıllık gelir vergisi beyannamelerini elektronik ortamda doğrudan kendileri gönderebilecekleri gibi
elektronik
beyanname gönderme aracılık
yetkisi almış meslek mensupları(SM- SMMM) aracılığıyla da gönderebileceklerdir.
Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi MART ve TEMMUZ aylarında
olmak üzere iki
eşit taksitte ödenir. Hesaplanan vergi;
Mükellefin bağlı
bulunduğu vergi dairesine,
Bağlı olunan vergi dairesindeki hesabın bildirilmesi
şartıyla diğer vergi dairelerine,
Tahsile yetkili banka şubelerine ödenebilir.(İnternet
Bankacılığı dahil)
Değerli okuyucumuz,
Yazdığınız yorumlar editör denetiminden sonra onaylanır ve sitede yayınlanır.
Yorum yazarken aşağıda maddeler halinde belirtilmiş hususları okumuş, anlamış, kabul etmiş sayılırsınız.
· Türkiye Cumhuriyeti kanunlarında açıkça suç olarak belirtilmiş konular için suçu ya da suçluyu övücü ifadeler kullanılamayağını,
· Kişi ya da kurumlar için eleştiri sınırları ötesinde küçük düşürücü ifadeler kullanılamayacağını,
· Kişi ya da kurumlara karşı tehdit, saldırı ya da tahkir içerikli ifadeler kullanılamayacağını,
· Kişi veya kurumların telif haklarına konu olan fikir ve/veya sanat eserlerine ait hiçbir içerik yayınlanamayacağını,
· Kişi veya kurumların ticari sırlarının ifşaı edilemeyeceğini,
· Genel ahlaka aykırı söz, ifade ya da yakıştırmaların yapılamayacağını,
· Yasal bir takip durumda, yorum tarih ve saati ile yorumu yazdığım cihaza ait IP numarasının adli makamlara iletileceğini,
· Yorumumdan kaynaklanan her türlü hukuki sorumluluğun tarafıma ait olduğunu,
Bu formu gönderdiğimde kabul ediyorum.
Yorumlar
+ Yorum Ekle